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理性购买房屋谨慎签订合同
时间:2017-02-24 来源: 内蒙古消费者协会

房屋面积与实际面积不符、开发商擅自改变房屋规划、擅自提高价格、违规“没收”定金等等,鉴于近期消费者在购买房屋中遇到的问题,消费者协会在此提醒消费者,在新形势下,购房应更加理性,要注意相关风险。

消费者在看完房子以后,就要签合同了,现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书,然后再签正式合同。然而在其中存在的某些问题却鲜为广大消费者所知。

陷阱一:在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果。

购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无力购买该房产时,开发商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以开发商要没收购房者之前交纳的定金。

对策:律师建议买家最好在购房前与开发商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。

同时,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据的。

陷阱二:合同主体认定不明。

购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较低级的错误。有时代表开发商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产所有者,这些都极有可能产生问题。

此外,也有可能该项目是A公司开发的,实际上却是由B公司投资,作为买家还是应与A公司签约,否则也会带来一系列的问题,以后办理各种手续会很麻烦。

对策:建议消费者在签约前最好查明代表开发商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免开发商推卸责任。

陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字。

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的开发商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是开发商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。

购房者切记不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益。

对策:看清楚补充协议的条款,最好的办法是找一个律师来帮忙。

陷阱四:“最短时间”与“最好”。

合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?

合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有明确的界定,因此产生的纠纷而导致的法律诉讼,购房者几乎是不可能打赢官司的。

对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五:约定提前缴纳部分费用。

开发商是做商人的,而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前缴纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先缴纳的费用写进去,要求购房者提前缴纳,这是显失公平的。

比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售合同中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这就是对消费者合法权益的侵害。

对策:购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

陷阱六:卖方解除合同。

在一些开发商制定的售楼合同或合同附件中,往往有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

这显然是不公平条款,假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果开发商以此为由,没收其已付  95%的价款,岂非很不公平。况且,“没收”这一行为本身属于一种行政处罚或刑事处罚行为,作为当事人一方的开发商并没有权利没收他人的财物。

对策:依据《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

陷阱七:处理结果不明确。

很多合同中常可以看到这样的条款,“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样,即使最后法律认定是开发商的过错,消费者也很难维护自己的合法权益。

对策:购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,做到越详细越好。

陷阱八:以偏盖全。

这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样的问题,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时发观卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃。

对策:对于这类问题没有更好的解决办法,就是要把合同写得越细越好。不给违法者一点空隙。

陷阱九:拒签补充协议。

前面说了,开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议,购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中,不要怕麻烦。

但是,就像购房者可以拒签开发商的补充协议一样,开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象非常普遍,一些卖得很好的楼盘都是如此。

   对策:不管开发商态度如何,购房者还是要争取这个权益。若开发商拒不签署,而购房者自己又觉得没有把握,还是建议广大消费者理性消费。


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